原创｜澳洲离“温哥华式房市崩盘”远着呢(品读)

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有个地方房地产崩盘了，不在中国，不在澳大利亚，而是在加拿大的BC省。

 这在某种程度上可以印证，本轮全球范围内房价上涨，并不是经济健康发展的结果，而是各央行印钞、过剩资金在全球范围内流动的结果。这样的高房价，禁不起税收做空与严厉的货币政策的打击。

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  加拿大房市“雪崩”

加拿大为了抵制国外源源不断进入的货币，为了让本国人有个稳定的住房环境，推出新的税收政策，这相当于政府抽头，主动做空楼市。

7月底，BC省财政部公布新规，8月2日起将向来自海外的房地产投资者额外征收15%的房屋转让税（property transfer tax），实施的大温哥华地区正是BC省乃至整个加拿大国外投资者最多的地区。

根据该省发布的首份“海外买家数据”，6月10日至29日，来自中国大陆的投资者购房数量，在外国投资者购房总量中的占比高达76.6%。新政实行后，中国购房者退潮了，BC房地产市场裸泳了。 

房地产经纪商Brent Eilers通过MLS数据统计，从8月1日到14日，西温哥华地区只有3套房屋出售，去年同期是52套，同比跌幅高达94%。列治文地区销售暴跌96%，北本拿比地区跌幅为95%。

平均来看，8月前两周大温哥华地区楼市销量跌了85%。房价松动，加拿大房地产经纪商Zolo表示，温哥华市在过去28天下跌了20.7%，过去三个月跌幅为24.5%。说是雪崩绝不为过。

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华人退出，加拿大面临衰退

全球货币潮、资产潮兴起，中国移民与华人购买者成为影响全球房地产的重要力量。房地产维持稳定，制造了经济与消费回暖的假象，实际上，从2008年后至今，全球经济就是纸老虎，一戳即破。

 作为资源大国，美国与中国制造业的低迷，预示了加拿大、澳大利亚等国矿产业的低迷前景。商务部网站消息，7月21日，加拿大咨议局 （Conference Board of Canada）发布夏季展望报告称，预计加拿大全年经济增长率仅为1.4%，低于春季报告所预测的1.6%。报告指出，商业投资仍在下降，成为经济领域的最大弱项。去年加拿大在石油和天然气领域的投资减少了约190亿加元。不仅如此，消费也非常低迷。加拿大6月零售销售较上月下滑0.1%，远逊于经济学家预期的增长0.5%。此外 37 39763 37 15043 0 0 4489 0 0:00:08 0:00:03 0:00:05 4489加拿大7月CPI年率增长放缓至1.3%，低于上月1.5%的增幅，惨淡的通缩前景正在向加拿大招手。 

但是此时加拿大进退不得，大选在即，自由党若撤回新政失去信用，增加房地产泡沫，国内群情激愤，引发民粹情绪。不撤回新政，一旦通缩成真，对加拿大经济将是沉重打击。 

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加拿大房市未来趋势

另外也有分析提到，温哥华房地产新政虽然将海外投资者挡在了温哥华门外，但其他地区可能迅速崛起，成为海外资本的目的地。毕竟一个泡沫破灭了，其他泡沫还会站起来。另外也有业内人士称，现在判断温哥华楼市是否崩盘还为时尚早。Global News报道称，“现在真的很难说楼市是否冷却下来了，目前统计样本数太少，以及所使用的平均数也有所弊端，可能至少需要三个月的完整数据才能下判断。” 但可以确定的事，加拿大堵住一扇窗，未来一定会打开一扇门，否则他们憋死的不是外国购房者，而是本国经济。 吸引来自全球各国尤其是来自中国的消费者，到加拿大旅游、生活、学习，让中国人到加拿大买、买、买，将提上议事日程。这并不容易，加拿大面临的竞争对手太多，地理距离又太远。中长期来看，有个政策对加拿大楼市有提振作用，那就是放宽移民政策。 政府此次加收温哥华房产税也有一部分原因是想要管控移民流向。 加拿大需要更多中国人到来，但又希望中国移民能够到加拿大其他省份定居，不要老挤在多伦多和温哥华，这两个城市的楼价已经太高了。 加拿大移民部长称下月9月份会公布明年移民名额，重申将会对留学生在快速移民系统加分，认为国际留学生是加拿大最想吸纳成为本国公民的群体。

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澳大利亚房市会不会雪崩？悉尼在很大程度上与温哥华有相似之处，此次温哥华房市的雪崩让澳洲市场也陷入恐慌情绪。尤其是悉尼的房产投资者有些无所适从。

上周悉尼地区房屋拍卖清出率达到了84%，刷新了近14个月成交率的最高纪录。

虽然澳洲政府和银行都在最近出台了一系列政策规则尽力整治房产市场，防止房产市场被中国买家过度推高。但事实上，从数据上看，从中国涌入的“热钱”却丝毫没有停止的迹象。

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中国买家的原始动力是什么？

ANZ澳新银行最近发布的一份调查报告里有两张图表可以在一定程度上解释这个问题：第一张图来自于海外投资审查委员会（FIRB），将海外投资许可按照申请国划分，果然不出所料，来自中国的海外投资许可申请约占总申请数的三分之二。

第二张图解释了深层原因：蓝线代表用澳元标示的澳大利亚公寓中位价走势，黄线代表用人民币标示的澳大利亚公寓中位价走势。

于是可以得出结论，当公寓价格对澳洲当地买家来说高不可攀时，由于澳元贬值，对中国买家来说澳大利亚房产价格是在下降的。

 尤其是在2013年开始，澳元不断贬值在一定程度上促进了澳大利亚房产市场上的需求量。

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澳洲印花税相比温哥华交易税

 加拿大BC省的这类调控政策在2015年澳大利亚的房地产市场出现过热现象之后，澳洲政府对海外买家的限制比BC下手要狠得多：直接限制海外买家购买二手房，而且持短期签证的海外买家在签证到期之后必须卖出房产。但在经历了一连串严格的控制之后，悉尼、墨尔本等地房价在2016年仍然稳健上涨了10%以上，于是今年澳大利亚政府又推出了印花税(Stamp Duty)。但与温哥华15%海外买家交易税的“大刀阔斧”相比，澳洲印花税似乎“微不足道”。 澳大利亚新南威尔士州在今年6月宣布，在6月21日新财年的财政预算中，向外国购房者多征收4%的印花税，并将于2017年1月1日起向已在澳洲拥有房产的海外购房者征收0.75%的附加土地税。 此前，澳大利亚维多利亚州于4月将海外购房印花税由3%提升至7%，并征收1.5%的土地税。昆士兰州也宣布上调印花税3%。今年3月起，澳洲四大银行纷纷收紧了面向海外购房者的贷款政策。上有政策，下有对策。海外金融家，特别是新加坡和马来西亚的金融家，都开始通过成立私有救助基金等方式对这些借款者提供救助方案，包括以7.5%的起步利率价格对五年期贷款进行展期，或者以12%的利率提供一年期紧急贷款。 其他一些救助方案则是混合贷款，针对不同的贷款规模实施不同的利率，通常会比澳大利金融机构标准浮动贷款或固定收益贷款的利率高出几倍。但仍在大多数买家可以承受的范围之内。 

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澳洲施行印花税后的房价走势

根据维多利亚州地产研究院(Real Estate Institute of Victoria)的数据显示，过去一年墨尔本的房价上涨了10.1%，而印花税仅为3%，大大低于一年的增值比率。

2016年7月(新政后)购买一套售价70万澳币房产按照上面的数据计算 海外人士额外印花税 = $700,000*7%=$49,000，按照房产每年增值10%计算仅一年的增值就高达$70,000扣除购买时缴纳的印花税，房产仍增值$21,000。
可以看出对外国地产买家征收印花税的措施对抑制澳大利亚的房价并未产生太大作用。澳洲在收紧海外买家贷款政策及暂停非澳洲居民的海外收入贷款项目后，根据澳大利亚市场调查公司 CoreLogic Inc. 的统计，自2015年7月至16年6月的一年间，悉尼和墨尔本的整体房价仍旧上涨了超过11%，布里斯班的房价也上涨了5.72%。 在澳大利亚抑制外国人买房的大环境下，CoreLogic Inc.的数据显示澳大利亚全国的房价指数过去12个月内增长了8.3%，但与前两年相比，增幅明显放缓。

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什么会导致澳洲房市“雪崩”？ 

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升息

AMP资本集团的首席经济师Shane Oliver称，澳洲的房地产市场在2017年将开始朝负的方向走，如果利率上涨或者澳洲出现经济衰退的话。
独立房的下跌幅度可能高达10%，公寓房的下跌幅度可能高达20%。

利率对确定不动产的估值十分重要。但就目前来说，澳大利亚央行已经将该国基准利率维持在历史新低，但与其他发达国家相比，澳大利亚的利率水平依然较高。

因此，澳洲利率在未来还会具有下行空间。市场总利率水平也与央行基准利率一样处于下滑趋势，因此，目前市场还不会崩溃。
事实上，只要利率一直处于低位，房地产泡沫就会得到很好的支撑。 利率水平的高低对泡沫是否破灭之所以重要，因为只有在低利率水平下，大家可以负担得起这些平时看上去十分昂贵的房地产。 绝大多数购房者都是通过按揭的方式购买房产，月供水平是其判断是否能够负担得起房产的主要标准。考虑到通常的贷款期限为15至30年，因此，利率水平的高低将对消费者的支付能力产生很大的影响。

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来自中澳双方的政策风险

 澳方澳洲贸易工会委员会的前理事长Michael Easson在发表在《澳洲金融评论报》的文章中呼吁联邦政府应三思而后行，不要将制定政策上的无能表现导致的一系列后果转嫁到海外房产投资者的身上。如果各州政府和联邦政府执意抱着狭隘的心态，用课税和行政上各种繁文缛节来排挤澳洲房地产市场上的海外投资者，投资者就会对澳洲望而却步，房产市场和股票市场都会受到冲击，澳洲的经济将会受到重创陷入衰退，而这样的衰退也许已经开始了。 事实上，并不只是来自中国的资金造成了悉尼、加拿大的房产紧张，全世界的人口都在向这样的国际化移民城市流动，因为城市有各种设施，有多元化的文化氛围。澳洲作为一个多元文化的聚集地，应该以一个友好的面貌欢迎投资和高质量的移民。澳洲也期待中国游客可以更加繁荣旅游业，希望越来越多的中国学生在澳洲接受教育。此前，中国与澳洲也签订了“中澳自贸协定”。 但现在澳洲政府似乎已经看不到这一切值得欣喜的成就，忽视了自己的发展目标，在房地产市场的管控上搬起石头砸了自己的脚。 澳大利亚房地产管理委员会表示：限制海外人士贷款，提高海外购房者许可的申请费，将购买流程变的更加复杂。提高印花税，增收土地税等等一系列措施名义上是为了稳定住房供应数量，提高住房可负担性。 但事实上城市规划部门指出：以新南威尔士州为例，每年需要33200个新增住宅，但事实上去年只建造了27348个新增住房。 

正因如此才导致了房价的疯长。为了帮助稳定房价，提高房产的可负担性，澳洲需要建立更多的住房。政府应该对此进行鼓励而不是通过苛捐杂税扭曲市场。

 Michael Easson呼吁总理谭博组建的新政府认真理性的看待澳洲房产市场，制定可行的、可持续、可负担的房产政策。不应将政府在其他方面的困难都归结于房产市场的现状或者将愚蠢的房产市场调控手段作为短期解决困难的方案。如果执迷不悟，将来一定会有后悔的一天。 Michael Easson还表示：近期发布的限制海外贷款，以及加重海外人士购房税赋政策让澳洲政府看起来就像是在玩具店的小孩子，总是贪心想要更多。尤其是在购买澳洲房产的海外投资者的身上压榨利益就像是一个愚蠢的玩笑。 中方Bella Resident驻中国经理Scott Kirchne表示，离岸买家无法获得融资带来的弊端已经开始显现。他指出：“除非新客户可以全款现金支付房产，否则我们都不愿意和他们有业务往来。但到那时，问题就在于他们如何可以让资金流出中国。

据外媒报道，在海外购房已经成为中国高净值人士主要的资产投资方式，毫不夸张的说，中国人正在成为全球海外购房的第一购买力。

 过去两年，人民币对美元汇率从去年8月的6.2元人民币/美元贬至今年7月的6.7元人民币/美元，贬值率为8%，但由于货币超发严重，人民币估值依然虚高，仍存在较大的贬值压力。 由于担忧国内经济疲弱及人民币贬值，中国商人正将数十亿美元投入被认为是“安全避风港”国家的高端房地产，比如美国、加拿大和澳大利亚。 这些非法资本流动在一些高端国际房地产市场——比如纽约、旧金山、温哥华和悉尼。自去年12月起中国为控制资本外流所采取的八项管制措施，遏制住资本外流的趋势。 其中包括加强向海外转移资金的监管，控制离岸人民币供应，提高做空人民币成本，限制企业购买外汇，冻结境外投资额度等等。 侦破高达4100亿元的非法外汇交易案，捣毁全国规模最大地下钱庄案。
国家外汇管理局上海分局上周表示，将继续打击非法货币交易，包括地下钱庄交易。 这些措施的实施使得中国资本外流自去年12月以来显著放缓。 如果持续收紧外汇管控，对澳大利亚房产市场将是毁灭性打击。

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中澳关系破裂风险

近日，堪培拉方面以安全方面的顾虑为由阻止Ausgrid出售，这一事实表明，澳大利亚的经济需求与安全需求之间的冲突日益突显。 然而，在目前的大环境下，中国和美国对伙伴国的要求都在提高。美方明确表示，如果美国未来在南中国海上进行“航行自由行动”(freedom of navigation operations)、驶经中国人造岛屿，希望澳海军届时能够伴航。中方明确称，一旦澳方参与，中方可能会作出非常严厉地反应。中方施加的压力仍然更可能是心理和外交方面、而非军事或经济方面的。
但是，如果北京方面觉得堪培拉方面歧视中国投资者的话，中国对澳大利亚作出强烈反应的可能性将增加。不排除出台一系列打压澳大利亚经济发展的措施。 所有这些事态表明，尽管目前听起来不太可能，但在未来几十年，澳大利亚可能会成为地缘政治火药桶。幸运之神在20世纪眷顾了澳大利亚，在21世纪或许不会继续垂青于这个国家。 总之，

不论形势如何，政策如何，对投资者来说，要清醒地认识到，历史是会不断重复的。资产泡沫从膨胀到破灭的历史，每次都一样，从来没有什么例外。

 风险市场是人性的试金石，支撑价格的就是一个信心，而这信心的转变往往就是一转念。 要合理研判市场可能的发展方向。 毕竟，树不会长到天上去，上涨也绝不会是线性的。

文献参考来源：

News、Dailytelegraph、Australia Financial News、Businessinsider、新浪财经，华尔街见闻，

*部分图片源于网络

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